Santander Banif Inmobiliario: escrito a enviar a la CNMV

Este es un modelo de escrito a enviar a la CNMV, cuyas dirección es:

• Miguel Ángel, 11
  28010 Madrid
  Tel.: 34 91 585 15 00
  Fax: 34 91 319 33 73
  

Se puede presentar directamente en el registro de la CNMV y que lo sellen, o bien enviarlo por burofax, o bien presentarlo por correo certificado por el procedimiento administrativo (llevar a correos original y copia, el primero para la CNMV y la segunda sellada para el interesado).

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A la Comisión Nacional del Mercado de Valores

______________________________________, con D.N.I. ______________ y domicilio a efecto de notificaciones en __________ (C.P. _______), c/ ____________________________, en relación con el fondo de inversión inmobiliaria “Santander Banif Inmobiliario F.I.I.” incrito en la C.N.M.V. con fecha 21-2-1995 con el número 3, en el que soy partícipe con ______ títulos/participaciones, a la vista de los últimos acontecimientos, gestiones e información de dicho fondo; en función de las competencias que la Ley asigna a la C.N.M.V. de supervisión, de inspección, de velar por la transparencia y de protección del inversor, ante esa Comisión tiene el honor de notificar y exponer lo siguiente:

I. HECHOS

1. Valores liquidativos y reembolsos

Este fondo ha venido calculando valores liquidativos crecientes, incluso durante el año 2008, en el que el mercado inmobiliario ya había empezado a dar síntomas de desaceleración y parada. Esta situación fue mantenida por el fondo hasta el 31-10-2008, fecha en que se produjo el mayor reembolso de la historia de este fondo, el 14% de su patrimonio (unos 560 millones de euros). A partir de esta fecha, Santander Real State, gestora del fondo, comenzó a calcular valores liquidativos decrecientes, después de haberse salido una gran cantidad de partícipes.

A pesar de que estos reembolsos excedieron del 10% , el grupo Santander se concedió un crédito de 170 millones de euros a través de la sociedad de su grupo Santander Real State, cuyos intereses son soportados por los partícipes no reembolsados. Hecho muy distinto y contrario al de BBVA, que compró las participaciones de su fondo BBVA Propiedad.

2. Hechos relevantes

"Santander Real State, S.A. SGIIC" anunció, con el beneplácito de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, el hecho relevante de 12 de diciembre de 2008, que motivó la desconfianza de los partícipes en el fondo y su gestión, y lógicamente pidieron el reembolso de un 80% del patrimonio, según datos de la gestora.

A la vista de las peticiones de reembolso, la gestora inscribió en esa Comisión el hecho relevante de 16 de febrero de 2009, muy contrario a los intereses de los partícipes. E inmediatamente, como si ya estuviera pactado, se produce la venta del edificio de Castellana 13 (Madrid), en una de las mejores zonas de oficinas de Madrid, al ridículo precio de 4.311 €/m2, cuando en esta zona no puede adquirirse a menos de 9.000 €/m2, implicando a esa CNMV con el hecho relevante de 19 febrero de 2009. Los vivos deseos de la gestora de vender todos los inmuebles se notan claramente ampliando la fecha de reembolso y facilitándolo sin comisiones, vulnerando en reglamento del fondo.

Esta venta no ha supuesto plusvalía, como falsamente indica la gestora, ya que, para hacer un cálculo con alguna precisión, hay que ponerlo a precios equivalentes en la fecha de adquisición y en la de venta. Puede comprobar esa CNMV que la pérdida es de 2,6 millones de euros, teniendo en cuenta el crecimiento del IPC desde noviembre de 1999 (en que se adquirió el inmueble) hasta febrero de 2009 (en que se vendió). Con respecto a valor de tasación la pérdida ha sido de 9,4 millones de euros.

3. Actuaciones de la gestora y consecuencias.

La actuación de la sociedad gestora "Santander Real State S.A. SGIIC", conforme se pone de manifiesto en las consideraciones anteriores, esta poniendo en grave peligro el equilibrio patrimonial del fondo "Santander Banif Inmobiliario FII" y el patrimonio de sus partícipes. Si se deja a esta gestora continuar con la gestión que esta desarrollando, los partícipes perderán la mayor parte de su patrimonio.

Constituye un atentado contra el derecho de propiedad, como derecho fundamental amparado por nuestra Constitución, el que un tercero (sociedad gestora) disponga a su libre albedrío de la propiedad que no le pertenece, y además lo haga en perjuicio de los legítimos propietarios. La Ley de IIC encomienda a las gestoras la gestión de los fondos inmobiliarios pero, por encima de la Ley de IIC y del Reglamento de la misma, está la Constitución, que deben respetar todos los españoles y entidades de derecho público como la CNMV. El derecho de propiedad privada reconocido por la Constitución esta regulado con amplitud en nuestro Código Civil en primer lugar. Otras normas, aun con rango de ley, sólamente son sustitutivas y, en su caso, complementarias o aclaratorias.

Ante la gestión de esta gestora impugnamos todas sus actuaciones, porque ha dado lugar a que no nos fiemos de ella. Somos los propietarios, y aun cuando la ley de IIC nos ignoró en algunos aspectos (lo que es inconstitucional), la CNMV debe, de conformidad con las atribuciones que le otorga el art. 72 de la ley 35/2003 de IIC, INTERVENIR ESTA SOCIEDAD GESTORA sustituyendo sus órganos de gestión y dando entrada en estos a partícipes del fondo. Además, debe parar la venta de los inmuebles de este fondo, porque de seguir realizándose, se reduciría notoriamente el patrimonio de los partícipes. En otro caso, por los perjuicios que se nos irroguen será responsable esa CNMV, autoridades o personal a su servicio, según proceda, de acuerdo con el art. 106 de la Constitución y el artículo 139 y siguientes de la Ley de Procedimiento Administrativo.

La actual sociedad gestora, "Santander Real State, S.A. SGIIC", participada principalmente por el Grupo Santander, no puede seguir siendo la que gestione los activos de este fondo. El Banco Santander tiene muchísimos inmuebles procedentes de embargos y más que tendra, cuyos créditos figuran en los activos del balance del Grupo, a los que, lógicamente, deseará dar la mejor salida y que menos erosione su cuenta de resultados. Esto es incompatible con la gestión de los activos del fondo Santander Banif Inmobiliario, FII, puesto que constituyen activos de la misma clase, que no le pertenecen y por los que no pierde, y podría estar tentada a tirarlos de precio, no haciendo lo mismo con los suyos, por mucho que se diga que esta gestión está en el ámbito de la legalidad. Debe aplicarse lo que hemos manifestado al respecto del derecho de propiedad de los partícipes y a la inconstitucionalidad de las normas que, con rango de Ley, supongan una desviación de derechos fundamentales.

II. INTERVENCIÓN DE LA CNMV

El artículo 13 de la Ley 24/1988 de 18 de julio encomienda a la C.N.M.V. la supervisión e inspección del mercado de valores y de la actividad de cuantas personas físicas y jurídicas se relacionen con el tráfico de los mismos, encargándole así mismo velar por la transparencia de los mercados, la correcta formación de los precios y la protección de los inversores.

Por supuesto, las I.I.C., las S.G.I.I.C. y los depositarios de las I.I.C. están sometidos a la supervisión e inspección de la C.N.M.V. (art. 70 de la Ley 35/2003 de 4 de noviembre), además otras muchas normas con rango legal o distinto atribuyen a la C.N.M.V. las funciones correspondientes que garanticen la transparencia de los mercados, la correcta formación de los precios y la protección de los inversores.

El art. 72 de la Ley 35/2003 faculta a la CNMV dando cuenta razonada al Ministerio de Economía y Hacienda para la intervención de la sociedad gestora.

Es deber de la CNMV velar por los intereses de los partícipes, para lo cual, en este momento, es imprescindible paralizar la venta de los inmuebles, hasta tanto la sociedad gestora, vigilada por esa CNMV, pueda decidir otra cosa. Véase lo sucedido con la venta del inmueble de Castellana 13 en Madrid.

En virtud de lo expuesto se SOLICITA:

a) Que se investiguen los hechos anteriores, en particular:

• Documentación en la que se apoya el cálculo de Valores liquidativos y sobre todo de las correspondientes tasaciones de patrimonio a 31.12.07, a 31.10.08, a 31-12-08 y enero y febrero de 2009 conforme a normas del reglamento del fondo. Deberá comprobarse el valor estimado de cada inmueble, analizando las tasaciones efectuadas por la sociedad tasadora, inspeccionando los datos para su cálculo, tanto por el método de comparación, como por el de actualización de rentas o cualquier otro, y la razón de haberse elegido uno u otro. Es decir, el informe de tasación de cada inmueble, conforme al titulo III de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, cuyo art.75 y otros especifican la forma de proceder.
• Partícipes que fueron reembolsados con valor liquidativo de 31.10.08 investigando, en su caso, su relación con Banco Banif (depositario del fondo) o su matriz Banco Santander o Banesto y si las inversiones objeto de reembolso eran administradas por estos bancos.
• Preparación, antecedentes y personas que han intervenido en la venta de Castellana, 13 (Madrid) y todos los datos de la tasación de este inmueble hasta su venta conforme al punto 4 anterior.

b) Que se suspenda cautelarmente la venta de inmuebles por los irreparables perjuicios que se podrían ocasionar al patrimonio del fondo si sigue la gestora tirando los precios.

c) Que se intervenga la sociedad gestora Santander Real State, sustituyendo sus órganos de gestión y dando entrada en los mismos a partícipes del fondo, de conformidad con lo previsto en el art. 72 de la Ley 35/2003 de IIC.

d) Que, en virtud de la exposición anterior, se declare nula las ventas de inmuebles propiedad del fondo que se hayan llevado a cabo desde 12 de diciembre de 2008.

firma

_________, __ de ________ de 2009